Fragmento: osmina vily na Bali místo dalšího bytu v Česku

Za cenu jednoho investičního bytu v Praze si dnes koupíte podíl v luxusní vile u moře - a ještě v ní můžete trávit dovolenou. Přesně na tom staví česká platforma Fragmento, kterou provozuje Fragmento SE ze skupiny INSYN Group. Prošel jsem si jejich nabídku, otázky a odpovědi i newsletter a sepsal, jak to celé funguje.

Není to timeshare. Rozdíl je v tom, co vlastníte

Když lidem někdo poprvé vysvětluje frakční spoluvlastnictví, skoro vždycky přijde otázka: „To je něco jako timeshare, ne?" Timeshare má v Česku špatnou pověst a zaslouženě. Jenže princip je jiný - a rozdíl není v detailu smlouvy, ale v tom, co vlastně vlastníte.

Timeshare vám prodává čas. Fragmento vám prodává podíl domu. Rozdíl se projeví ve chvíli, kdy budete chtít odejít.

| | Timeshare | Podíl u Fragmenta |

|---|---|---|

| Co kupujete | Právo strávit v domě určený týden | Osminu domu jako takového |

| Kde to stojí | Ve smlouvě s provozovatelem | Zápis vlastnictví na vaše jméno (přes podíl ve společnosti) |

| Prodej | Jen přes provozovatele, pokud vůbec | Podíl prodáte jako každou jinou nemovitost |

| Hodnota v čase | Obvykle klesá k nule | Drží se s cenou nemovitosti |

| Když provozovatel skončí | Přijdete o právo i o peníze | Dům je pořád z osminy váš |

| Poplatky za správu | Platíte, ať dům využijete nebo ne | Dům vydělává na pronájmu, i když tam nejste |

Technicky to funguje tak, že nemovitost i pozemek drží účelově založená společnost a vy v ní kupujete obchodní podíl (share deal). U zemí, kde zahraniční firma nesmí vlastnit pozemek (typicky Indonésie), je mezi tím ještě dceřiná domácí společnost.

Co konkrétně jako spoluvlastník získáte

Přímý podíl na domě i pozemku, zapsaný na vaše jméno
44 dní ročně pro vlastní využití (dva podíly znamenají 88 dní)
Příjem z pronájmu, když tam zrovna nejste
Volný prodej podílu, kdykoli se rozhodnete, za tržní cenu
Vstupní cenu za zlomek toho, co stojí celá nemovitost
Kompletní správu bez starostí - rezervace, úklid i údržbu řeší tým Fragmento

Jeden podíl obvykle odpovídá ⅛ nemovitosti a koupit jich můžete víc (2, 3, až 7). Vstupní cena začíná na 250 000 Kč, běžné podíly v prémiových vilách jsou ale výrazně dražší.

Kde nemovitosti jsou

V nabídce je apartmán 3+kk a 2+kk v Chorvatsku u moře, vila Eclipse 4+kk v Uluwatu na Bali a připravuje se projekt Lintaon Hills na Filipínách. Fragmento uvádí přes 150 milionů korun ve spravovaných nemovitostech, 50+ klientů a 12 let zkušeností mateřské skupiny, která má za sebou 13 developerských projektů v Česku, Chorvatsku, na Bali a Filipínách.

Kolik to vynáší - a co si z toho odnést

Na webu se dočtete o zhodnocení až 15 % p.a. proti zhruba 5 % u bytu v Praze. Beru to jako marketingový strop, ne jako číslo, se kterým se dá počítat. Reálný výnos se skládá ze dvou částí:

1.růst hodnoty nemovitosti v dané lokalitě,

2.příjem z pronájmu volných dní (po dohodě spoluvlastníků).

Obojí je závislé na trhu a obsazenosti. Nic z toho není garantované.

Na co si dát pozor

Nelikvidita. Podíl prodáte snáz než celý dům, ale pořád mluvíme o týdnech až měsících, ne o kliknutí v appce.
Zahraniční právo a měna. Bali a Filipíny nejsou Česko - přidává se politické, právní i kurzové riziko (transakce běží v EUR).
Daně. Fyzická osoba má daňový test 60 měsíců, právnická jen 12. Konkrétní režim v ČR i v cílové zemi je individuální, řešte ho s daňovým poradcem.
Mladá značka. Fragmento SE (IČO 21956839) je nová firma, nezávislých recenzí je zatím minimum. Reference na webu jsou vlastní klientská svědectví.
Bez appky. Nejde o investiční aplikaci v běžném smyslu - vše probíhá přes osobní jednání a smluvní dokumentaci.

Pro koho to dává smysl

Pro člověka, který uvažuje o dalším investičním bytu v Česku, má připravený kapitál v řádu stovek tisíc až milionů korun a láká ho kombinace „vlastní dovolená + pasivní příjem". Pro začátečníka s pár tisíci měsíčně to není - tam dává větší smysl začít u nemovitostního crowdfundingu nebo ETF.

Časté otázky

Jak je to s vlastnictvím pozemku na Bali?

Nemovitost i pozemek drží účelová společnost, ve které kupujete podíl. Tam, kde zahraniční firma nesmí vlastnit pozemek přímo, je vytvořena dceřiná domácí společnost vlastněná českým s.r.o.

Jak funguje výplata výnosu z pronájmu?

Volné dny lze po dohodě spoluvlastníků pronajímat třetím stranám. Výnos se dělí podle velikosti podílu, pronájem i komunikaci s hosty zajišťuje Fragmento.

Můžu koupit podíl na firmu?

Ano. Jde o nákup obchodního podílu (share deal), takže nákup právnickou osobou je běžný - navíc s kratším daňovým testem 12 měsíců oproti 60 měsícům u fyzické osoby.

Kolik podílů si můžu koupit?

Jeden podíl je obvykle ⅛ nemovitosti, koupit lze i více podílů (až 7). Počet nocí roste s počtem podílů - 1 podíl = 44 nocí, 2 podíly = 88 nocí.

Jak dlouho trvá nákup?

Po podpisu dokumentace a připsání platby se podepisuje převod obchodního podílu, který jde na rejstříkový soud. Zápis proběhne v řádu dní.

Co je Fragmento credit?

Forma odměn a bonusů směnitelných za pobyty ve spravovaných nemovitostech nebo za pořízení dalšího podílu.

*Tento článek není investiční doporučení. Popisuji vlastní pohled a veřejně dostupné informace provozovatele. Investice do nemovitostí v zahraničí nese riziko ztráty části i celé investované částky - rozhodnutí dělejte až po vlastní analýze a konzultaci s odborníkem.*